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宏观研究专题报告:地产投资还能"韧性"多久

时间:2019-06-05 16:54 来源:网络整理

    地产稳住投资,年内能否持续?投资增速趋于平稳,地产作出首要贡献。19年以来虽然经济下行压力仍在延续,但固定资产投资增速走势较为平稳,其中房地产投资的贡献居于首位,4月固定资产投资累计增速达6.1%,而占比仅22%的房地产投资拉动了固定资产投资增速近2.5个百分点,也就是说,超过40%的固定资产投资增速是由房地产投资所贡献。地产销售低位震荡,棚改套数全国减半。虽然目前地产投资增速仍然保持较高水平,但地产销售增速趋弱以及棚改退潮为其走势蒙上阴影。
    地产投资前高后低,Q4下行或将加速。
    预售加快周转,销售领先性失效。地产投资增速和开发资金增速走势高度一致,而房地产开发资金近一半由销售回款贡献,所以通常地产销售走势领先于投资增速两到三个季度左右。但17年底以来,随着外部融资趋紧,房企通过提高期房销售比例加快资金周转,而期房销售完成时并未退出投资环节,这一结构改变造成地产销售对投资领先性失效。
    开工带动施工回暖,建安接棒土地费用。地产投资包括建安投资和其他费用两大部分,而其他费用中超过85%为土地购置费。18年地产投资增速的高企主要是由土地购置费所带动,背后反映的是17年以来开启的拿地高峰。但19年土地购置费对于地产投资的支撑作用逐渐淡化,建安投资的地位上升。高周转的开发模式意味着房企需要加快新开工节奏,以便缩短土地储备转化成可供预售商品房的周期,快速回笼资金,但对于销售完成后的竣工节奏则力图延后,这就表现为新开工增速的高企以及竣工增速的低迷,进而带动了施工面积增速由底部缓慢回升,而施工增速与建安投资增速基本同步。由此19年建安投资逐渐接替土地购置费成为支撑地产投资的重要因素。
    关注“缺口”变化,全年前高后低。首先,从百城土地成交这一领先指标来看,新开工面积增速在二季度末和三季度初存在加速下滑压力,而竣工增速经历长期连续负增长之后也有望加速上升,这将使得新开工与竣工增速之间的“缺口”收敛,拖累施工增速和建安投资。因此,如果持续观察到新开工增速回落以及竣工增速上行,将是年内地产投资增速转向的重要信号。其次,由于土地成交价款领先土地购置费三个季度左右,因此土地购置费增速预计短期保持平稳,但四季度存在加速下行风险。综合来看,地产投资全年增速走势预计将前高后低,一二季度或是全年增速高点,三季度稳中趋降,而四季度明显回落,我们预计全年地产投资增速在8%-9%左右。
    地产投资虽有拖累,消费引领经济企稳。实际和名义增速收敛,走势与经济更相关。17年和18年地产投资实际增速与名义增速之间背离有所加大,而用来刻画经济增长的是GDP实际增速,因此过去两年虽然地产投资名义增速走高,但对于经济增长的贡献其实有限。但19年以来地产投资实际增速向名义增速加速收敛,因此地产投资走势与经济增速的相关性加强。杠杆已在顶部,投资恐难指望。经济不靠举债来施行强刺激的背景之下,整体来看投资增速难以快速上行,特别是此前对投资增长拉动居首的地产投资,会给经济增长造成一定的压力。减税规模加码,消费带动企稳。但与以往不同的是,19年减税降费政策的加码促进消费回升,而消费对经济增长的贡献率远超投资,因此消费有望成为带动本轮经济企稳的主力。
    

专题简介

  • 地产稳住投资,年内能否持续?投资增速趋于平稳,地产作出首要贡献。19年以来虽然经济下行压力仍在延续,但固定资产投资增速走势较为平稳,其中房地产投资的贡献居于首位,4月固定资产投资累计增速达6.1%,而占比仅22%的房地产投资拉动了固定资产投资增速近2.5个