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房价绿皮书 | 一秒看懂:大城市房价为什么一直在涨?

时间:2019-06-17 03:41 来源:网络整理

·一秒看懂:大城市房价为什么一直在涨?·

fangjiadianpingbang.

一个没有欲望的人是易碎的,而对大部分中国人来说,一生中最大的一个欲望,就是拥有一套属于自己的房子。

不过,对一二线城市的人们来说,买房的欲望似乎也是易碎的,因为房价前进的速度大大超过了欲望膨胀的速度:

“去年想要套四,

没摇到想买的,

今年算了算只够买个套三……”

房价一直在涨,已成为中国一二线大城市的普遍现象。甚至有专家认为,国内大城市的房价排名,基本符合其城市经济活力与GDP的排序。

以新一线城市之首的成都来说,随着城市竞争力的稳步上升,成都的房价也呈现出年年缓步向上的势头。

对成都人而言,房价的变化,不仅是一种感觉,更是实实在在的统计数据。

中成房业的数据显示,2019年1-3月,成都住宅的整体均价为11207元/㎡,同比上涨19%。也就是说,大成都的房子,在过去一年的时间里,均价涨了19%,大家可以回头算算,自己一年的收入涨幅有没有超过19%?

事实上,从2015年以来,成都住宅均价就一直在“爬坡上坎”——

2015年是6994元/㎡,

2016年是7739元/㎡,

2017年是8576元/㎡,

2018年是10067元/㎡。

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为什么房价一直在涨?早有经济学家对此做过研究,并得出了下面这个粗略公式:

「房价增速=经济增速+通胀增速」

考虑到过去我们一直处于经济高速发展的阶段,以及虽整体温和,但年年叠加的通胀,喜欢吃肉的人可能感觉更明显,1995年牛肉卖8元一斤,2015年已卖上35元一斤,房价不涨才更像是天方夜谭。

过去20年里,国内GDP年均增速约9.5%,通胀年均增速约2.5%,加起来是12%。按该公式计算,过去20年中,房价年增速约12%,每6年翻一番,20年刚好增长约10倍。这个计算结果和过去20年里国内房价的增幅基本吻合。

通过这个公式,我们甚至可以大致预估出今后房价何时会再翻上一番。

2019年国内GDP增长预期目标已公布,为6%-6.5%,如果年均通胀增速继续维持在2.5%,那么据此计算,今天的房价要想翻番,得在12.5年之后了。

此外,房价连年上涨,还因为受到一个重要因素的影响——城市预期

简单来说,如果我们把一个城市看做一个上市公司,那么房子就好比这个公司的“股票”,只有买入持有后才能享受分红,那么,该怎样判断这只“股票”的前景?

借鉴知名经济学家徐远给出的挑选城市8大要素,我们不妨从下述几个方面,来评估一个城市的“股票”(房子)前景:

1.地区国内生产总值(GDP)

2. 人均收入增长

3.资本净流入

4.人口净流入

5.上市公司增长数量

6.学龄儿童增速

7.城市知名度

8.输入性通胀

当然,每个城市的具体情况不一样,有看涨的,也有看跌的,这个要具体分析,以成都来说。

01先看GDP

这是最能反应一个城市综合发展水平的指标,GDP指标越靠前,城市价值越大。2018年成都实现GDP共计15300亿元,以8%的年增速,和武汉一道成为了全国一线/新一线城市中的GDP增速头名;在GDP总量排名上,成都位列全国第8,仅次于北上广深和重庆、天津、苏州,成都这个新一线城市之首的综合实力、城市价值和发展势头可见一斑。

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(数据来源各地统计局)

由于2018年成都的表现实在是亮眼,其发展后劲也被广泛看好,恒大研究院就在2019年中国城市发展潜力TOP100榜中,将成都排在了第五,仅次于北上广深。

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(图据微信公众号/泽平宏观)

02再看成都人均收入增长

考虑到2017年一、二、三线城市房价收入比已分别达到20.8、10.6、8.4,对于一、二线城市来说,房价更多是由中高收入人群决定,而非由中位数收入人群决定。不过,由于中高收入数据没有精确数据,我们从成都人均收入的增长情况中,还是能看出一些迹象。

?2013年-2017年,成都城镇居民人均可支配收入的年均增长率为8.4%,2018年成都城镇居民人均可支配收同比增长8.2%,增幅高于全国0.4个百分点,连续6年,成都人均收入增长都稳定逾8%,这坐实了成都作为成渝经济区核心城市的地位。而2018年成都的房价收入比为10.3,则表明这里的楼市供需目前仍处于平衡之中。

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