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[房企TOP50]越秀地产:营收增长慢 盈利能力低位徘徊

时间:2019-06-16 15:13 来源:网络整理

  新浪财经上市公司研究院  大眼楼管/胡雪婧

  越秀地产股份有限公司,1992年在香港上市,是广州市属龙头国企越秀集团五大上市平台之一,是目前中国唯一拥有香港房地产投资信托基金的香港上市内房企。经过35年的发展,越秀地产已成为集住宅、商业、物业、养老、租赁、城市更新和产业地产为一身的综合型城市运营商。越秀地产位于此次“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第17位,其中公司财务稳健性方面表现突出,位列第9;规模效应方面、盈利能力方面以及运营发展方面分别位列第34、第39和第32。

  财务:总体融资成本略有上升 财务表现相对稳健

  越秀地产在财务方面的稳健表现是其在TOP50中能位列前20的主要原因。公司平均融资成本4.82%,位列第8低位,低于TOP50房企平均融资成本均值6.24%,但相比于去年的4.30%有小幅的上升。年报显示,公司在2018年发行了利率为4.875%的8亿美元和5.375%的4亿美元公司债。考虑到2018年境内外的融资环境都持续收紧,融资成本均有提高,越秀地产的资本运营表现相对较好。

  2018年末,越秀地产将杭州维多利中心以5.9亿的总价注入越秀房产基金,标志着越秀地产“开发+运营+金融”商业模式的日趋成熟,“双平台互动”进入常态化。“双平台”互动对于越秀地产而言,可以一次性收回大量投资,改善现金流和上市公司资本结构,提高资产周转率;另一方面又确保了物业运营管理的完整统一性,同时还通过在越秀房产基金所持的股权,继续分享物业的运营收益和增值权益。

  目前越秀地产账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有220亿元,短期债务为58亿元,长期债务为476亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,越秀短期偿债压力指数(短期债务/账面资金)为0.26,远低于TOP50房企数据均值0.69。净负债率为61.20%,低于均值90%,且较上一年下降 22.58 个百分点。在TOP50中位列第24。财务相对稳健安全。

[房企TOP50]越秀地产:营收增长慢 盈利能力低位徘徊

  规模: 营收增长相对较慢 大湾区仍是核心发展区域

  据克而瑞及公司公告数据,越秀地产在2018年拿地面积505万平方米,权益面积192万万平方米;销售金额为577.8亿元,同比增长41.4%。土储货值2926亿元,位列第35。

  在2018年房地产行业继续向头部房企聚集的趋势下,越秀运营规模并不突出,且在TOP50中,有35家企业货值储备集中在1000~3000亿,竞争异常激烈。2018年,越秀地产新增地块总建筑面积505万平方米,其中总土地储备建筑面积达1941万平方米,较去年上升19%。2018年越秀地产新增16块地,结合2017年19块、2016年14块的历史数据来看,公司拿地的节奏和力度基本不变。

  从土地储备的区域来看,今年新增地块有7块位于大湾区,目前位于大湾区的土储地块达到29个,说明广州仍是越秀地产的核心发展城市。

  2018年越秀地产营业收入为264.44亿元,同比增长为11.14%,比去年下降2.82个百分点,增长相对较慢。2018年公司的总资产为1688.2元,股东权益为429亿元。

[房企TOP50]越秀地产:营收增长慢 盈利能力低位徘徊

  发展:2019年销售目标增速下降 存货周转率明显下降

  越秀地产2018年全年合同销售金额为577.8亿元,同比上升41.4%,完成全年550亿元销售目标的105%,合同销售面积为276.46万平方米,同比增加24.5%;合同销售均价达20900元/平方米,同比增长13.6%。

  此外,2019年合同销售目标定为680亿元,目标增长率为18%。从地区来看,2018年的合同销售金额中,广州约占52.3%,珠三角(除广州)约占7.7%,长三角约占 22.2%,中部地区约占10.7%,环渤海约占7.1%。

  作为一家深耕广州35年的房地产企业,越秀地产的业务主要集中在广州地区。广州市房地产市场在2018年受到严厉的调控政策影响,全市商品住宅成交面积同比有所回落,但成交均价持续稳步上升,整体成交金额仍取得一定涨幅。

[房企TOP50]越秀地产:营收增长慢 盈利能力低位徘徊

  越秀地产2018年的存货周转率为0.26的低水平,与上一年的0.32相比下降明显。

  盈利:毛利率有所回升 ROE低位徘徊

  越秀地产2018年毛利率为32%,相比于去年的26%有6个百分点的上升,但相比于其他企业依然不算高,位列TOP50房企第29。值得注意的是,公司净利润27.28亿元,同比增长20.69%,相比于去年的46.75%,下降了26.06个百分点;扣非后归属母公司股东的净利润16.91亿元,同比增长6.42%,相比于去年的156.56%大幅下降了150.14个百分点。这与越秀地产利润历年增速都不是很稳定有关。

  公司2018年的净利润率仅为11.49%,明显低于TOP50房企的均值水平。ROE仅为8.24%,位列第44,近年来公司的净资产收益率一直处在较低的水平;股利支付率较高为42%,位列第13。

[房企TOP50]越秀地产:营收增长慢 盈利能力低位徘徊

  2018年,仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元,在如此庞大的体量下,是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验,并评比出其中的佼佼者,为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。

  目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商,并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

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