主页 > 房产 >

2019年中国房地产会怎么样?

时间:2019-02-07 14:07 来源:未知

2019年中国房地产会怎么样?


2019年中国房地产企业还债的一年。

2018年的市场要比以往更差,甚至可以说比任何一个时候都更差。这差不多是对今市场最盖棺论定的一个判断了。过往的淡市,不论是2014年还是2008年,所有人都是对未来没有信心,所以大家都是持币待购,想着要不要买,或者是想着要不要晚点买。这也是为什么一旦刺激力度释放之后楼市很快就可以报复性反弹。因为过往憋了多久,如今就要释放多久,但是2018年的市场却不是这样。例如客户依然知道如今的价格都是政策指导价,现在这个价格算是划算,但是如今楼盘面对的是:600万总价的项目只能吸引来手上只有100万首付款的人。这是让所有操盘手不寒而栗的现象,依然有来客,依然想买房。但是剩下这群想要买的和他的实际购买力远远匹配不上,而如今的一切,都是蝴蝶效应迭代的结果。例如过去一年的上海楼市,只用了三步就让市场上的钱真空了。

2019年中国房地产会怎么样?

 

一是:上半年推一波性价比极高的市区盘,让高层刚需彻底放弃抵抗力入市购买,短暂的市场变热的同时,也让上海弥漫着一个态度:你的购买力可以买到更好的房子。

二是:年中郊环附近非常快速的集中性推盘,让底层刚需有了更强烈的对比意识,开发商开始紧张和焦虑

三是:一二手倒挂直接影响二手房成交,而二手房成交又极大的抑制了置换客户群,而这一部分客户群如今是上海的主力购买人群。

经过这么一轮调控,如今能够有购买力且有放票的,只剩下那些根本没有购买力欲望的那一群人。而真正想买房的,要么没有房票,要么自己手上的房子卖不出去没有钱的。所以在售楼处里会发现,开发商极尽所能,能捞到的钱却差了很多。可能很多人都会想,那既然如此,开发商可以熬啊!房子不卖啊。等到行情好的时候重头再来,历年楼市似乎都是这样的,房企比购买者能抗。所以每次调控都是越调控越涨,但是为什么今年却不一样。因为2018年是一个非常特殊的一年,2018年是2015年后的第三年,而这样一个现状,本质上在2015年就注定了结局。2014年是行业非常冷的一年,2015年回暖的时间点是3月3日。这个日子很多人都知道,楼市出政策了。但是出政策是其次,在那个政策背后,所有房企突然发现,所有开发商有了一个极地的融资模式:公司债。我们仔细回忆一下,2015年、2016年是不是土地市场最为疯狂的一年,为什么那么多开发商可以无所谓的随意举牌,而如此疯狂的原因是因为这两年公司债的借贷成本低的可怜,基本上主流的房企的借贷成本只有在5%左右国企央企甚至可以压缩到3%,这样的利息几乎就是余额宝的利息。而2014年大量房企蜂拥而至的借贷模式是海外债,利息在8%~10%都是可以接受的范围所以当公司债以这样的形式发放额时候,我们可以想象房企会有多疯狂。正是那个时候的热为如今的楼市埋下了隐患。公司债不论利息有多低,都是要还的而它的还款周期是3~5年,换句话来说就是:2018年到2020年,这也是为什么2017年那么多项目都选择等,今年开始却放弃了抵抗,因为今年是还债的日子。不要觉得几百亿不算多,开发商都是千亿千亿的规模,但在高周转的背景下,打掉成本从利润中拿出50亿都是极其困难的,这也是如今房企这么难受的核心原因,但是很多人会问,那么公司债开发商可以一直借下去啊!这么多年开发商不都是这么过来的吗?是的,那些2015年借钱的开发商真的就是这么想的,拿新债抵舊债。一直以来也都是习以为常,但是猛然间发现2018年,公司债全面停止,彻底的停止,这是中国政府去杠杆的一部分,所以可以看到今年开发商这么着急,他们只能依赖手里的贷值卖了还钱,所以今年开发商这么踊跃的租赁创新,不是他们看到这个市场而是租赁模块尚且可以融资,可以解燃眉之急。这是2018年楼市不一样的地方,今年开始,房企失去了抵抗的能力。他除了恳求客户买他的房子之外别无他法,所以只要你真的去到销售处里,你会发现开发商会摆出各种姿势来讨你的欢心。一切的一切都是希望把手上的房子脱手,因为那些不是资产而是全部的负债。某家前十的房企投资部,最近最大的工作就是各种金融机构,恳求他们可以延缓还款周期,这样倒计时的感觉让大量房企非常的不舒服,这样一轮资金潮起潮落,清洗出大量房企的原罪:不用杠杆根本在这个市场活不下去,但是这还不算完,他们更害怕的是被清洗出更多的原罪。一个项目公司20%~30%都是各种税费成本,这里面有太多的灰色空间了。如果一旦重新盘整,那么如今各种房企紧绷的资金链就会雪上加霜。如果现在要去买房,真的要去查一查。2015年、2016年这两年有没有一些房企规模扩张特别快的,当年被盛赞成黑马的。如果是,那么现在他们的商品房最好不要买,因为很有可能当年扩张就是因为当初盲目借贷导致的,而如今刚好遇上清算的时间点,所以产品质量不可控是一定的,所以2019年中国房地产会怎么样?毫无疑问,2019年依然是房企们还债的一年。2019年甚至到2020年都会是非常的艰难。而从目前的趋势来看,他们的融资路径依然受阻。而市场依然看不到快速回暖的时刻,而房地产这行的钱也没有那么快涌入的可能。某开发商的那句话活下去被各种人解读,但是大家都忘了活下去之后接的一句话:今年6300亿的回款目标如果不完成,其他任何事情都可以放一放。这句话已经最大程度的说明了,对于一家开发商来说,现在可能已经借不到外力了,一切都只能靠自己。所以以下这些情况,会在房地产业存在很长一段时间:裁员,甚至有可能是体制裁员,简单说就是,可能公司内的有一个部门突然凭空消失了。而这里更需要担心的是各个区域的城市总,如果指标完不成,取消一个城市也不是不可能。如何投入都要对标产出比。让开发商每花一笔钱他都要精准的算好能够赚回多少钱,所有的服务商最好也掌握这样的生意模式,否则你们消失的速度会比开发商要更快,房企可能还会招人,但是更多招的人在集团总部。试用期延长到6个月,然后6个月的时间内疯狂的轮换,用到公司觉得有价值为止。当然这也不代表2019年没有期待,2019年如果能出现黑马那可能真的很值得期待,如今这个点能够爆发,那可以说明之前没有大量的负债而且现在已经积蓄好了能量而且低负债公司此时的融资能力会更强,而且市场的机会也会更好。恰好是厚积薄发的时候。

如果2019年做一个主观判断,大概就是一句话:对内自知之明,对外敬畏的心。最后如果一定要对购房者说,那就是:不要被任何的言论迷惑,千千万万理清自己的现金流,然后用好你手上的这张房票。

通用右侧嵌套--通用嵌套--人民网