主页 > 房产 >

租赁性物业中国房产投资下半场 常委公布财产

时间:2017-10-25 12:06 来源:未知

租赁性物业中国房产投资下半场 常委公布财产

截止到2017年1月1日,大中华区600万资产家庭数量已经达到460万,其中拥有600万可投资资产的家庭数量达到161万;拥有千万资产的“高净值家庭”数量达到186万,其中拥有千万可投资资产的“高净值家庭”数量达到94.8万;拥有亿万资产的“超高净值家庭”数量达到12.1万,其中拥有亿万可投资资产的“超高净值家庭”数量达到7.1万;拥有3000万美金的“国际超高净值家庭”数量达到7.9万,其中拥有3000万美金可投资资产的“国际超高净值家庭”数量达到4.8万。胡润表示:“高净值家庭增长速度比GDP快。”
中国的私人财富规模已仅次于美国,中国高净值私人投资者在国内外都积极参与投资活动,并通过合理的资产配置来规避全球化经济下的投资风险。在控制风险的基础上实现资产的保值增值,是投资者的普遍愿望。从资产关注度上看,私人投资者关注房地产、固定收益产品、保险、现金储蓄、股票、信托产品、私募股权、黄金、其他另类资产等。一般来说,拥有资产规模越大的投资者对风险的容忍度越高。
2017年1月19日,胡润研究院发布《2017至尚优品-中国千万富豪品牌倾向报告》,其中认为,地产是高净值人群最主要投资方向。29%的受访者青睐地产作为投资首选,比去年增加4个百分点。64%的受访者认为未来两年的地产价格会稳健增长。
但是进入2017年以来,为了进一步防控房地产泡沫风险,据不完全统计,全国各地出台楼市相关政策接近180次,力度和广度都远远超过此前任何一年。在频繁的调控政策背后,中国楼市的走向正在发生着巨大变化,曾经被看作是最具盈利能力的投资品房子正在回归“是用来住的,不是用来炒的”定位。
同时,各家银行对于个人住房按揭贷款的政策也不断调整。据不完全统计,仅今年北京地区的银行已经将首套房贷利率上调了3次,首套房贷利率也由去年的最低85折,上调至现在普遍的基准利率上浮10%。更有银行将首套房贷利率上调至基准利率上浮20%,放款期限也越来越长。监管层也在排查如银行消费类贷款等领域资金用途情况,严防资金流向楼市。
有业内人士认为,本轮楼市调控中,限售政策是最具有创新性的政策,这说明其相比限购等政策有一定的优势,才频频被采用。限售政策本身依然是允许购房,只不过限制了此类住房后续的二次转让,不影响去库存的效果,但在很大程度上限制了短期炒房行为。
2017年以来,租购并举、租售同权、共有产权、限售等政策渐次落地,此次楼市长效机制重点关注住房供应管理,建立层次分明的住房体系,逐渐将房地产从投资属性转向居住属性。
但改革开放四十年为中国带来的非凡经济成就,以及作为个体积累的巨量财富依然在寻找合理的投资出路。既然有人有需求租房子住,就必然会有人投资这些租赁用的物业。在一二线城市投资一些基于刚性租赁需求的不动产物业,可能是投资者未来投资方向不错的选项之一。
一、住房租赁刚性需求旺盛,存量地产发展空间巨大
根据《中国流动人口发展报告》显示,截止2016年底中国的流动人口达到2.45亿,其中有67.3%,即对应的1.65亿人口选择租住私房来解决居住问题。再加上毕业5年内的本科生中的一定比例也会选择租房解决居住问题,预计合计中国住房租赁人口在1.9亿左右。
流动人口数量增大是伴随中国城镇化推进的必然现象。截止2016年底,中国城镇化率达到57%,而流动人口2.45亿人中在居住地购房的比例仅8.6%,所以更需要成熟健康的租赁市场来解决他们的居住问题,从而也能起到助力加速城市化进程的作用。
一般认为20-34岁人群是主要的住房租赁人群,中国目前拥有全球最大的适龄租赁人口。中国大陆15-34岁人口占比为32%,高于美国的27%。90后已逐步成为住房租赁市场的主力军,他们对租赁住房的接受度显著高于80后群体,说明消费观念正在发生变化。随着消费升级带来居民租赁意愿的提高、单身群体人数的增长、居民可支配收入的提高,这些因素都进一步推高住房租赁市场的需求。
租房需求巨大,核心原因还是一线和部分二线城市高企的房价。美国、日本租赁市场繁荣的阶段无一例外都是房价高企的阶段。在高房价的背景下,居民购房负担较重,有相当数量的人群买不起房,而且租房群体转为购房的年龄延后,租赁时间延长,租赁比率较高。而在房价高企的核心城市,居民购房负担更重,租赁需求更加旺盛,租赁比率高于其他城市和全国平均水平。
对比美国全国36.3%的住房比率、日本全国35.5%的租房比率,中国目前全国租房比率仅有11.6%(链家研究院)。对比美国、日本核心城市50%的租房比率,中国核心城市仅有30%左右,可见租赁需求的增长空间还很大。
中国房地产市场自1998年市场化改革发展至今,新房市场仍占据最大份额,达到55%。二手房及租赁的存量市场份额为45%,其中租赁市场份额仅为6%,对比美国27%和日本26%,中国存量房地产市场尤其是租赁市场将拥有广阔的发展空间。
二、利好政策频出,推进地产市场长效机制形成
2016年的中央经济工作会议中,首次提出建立租购并举的住房制度,并鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。2017年5月住建部公布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》是中国首部专门针对住房租赁和销售的法规,重点是如何保障租房人的权益。
2016年5月国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》及2017年7月住建部等九部委发布的《关于在人口净流入的大城市加快发展住房租赁市场的通知》构建了租赁市场的顶层设计。顶层设计涵盖了住房租赁市场、保障和法规三个方面,具体包括培育租赁企业、增加租赁房源供给、增加住房租赁需求、加强土地和金融政策支持、完善政策法规等。
发展住房租赁市场的目标可从三个方面来看:1)市场体系方面,新政策首次强调供应主体多元化,即大、中、小住房租赁企业的协同发展,以及鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展。2)保障体系方面,首次强调可持续,即指转变公租房保障方式,实物保障与租赁补贴并举,支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。3)法规体系方面,强调了建立住房租赁信息发布标准,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案等。
具体措施可归纳为四大举措:1)培育住房租赁企业,即强调了规模化,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。2)扩大租赁房源供给,即允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,以及鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。3)鼓励住房租赁消费,即制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续。4)土地、金融政策支持,即强调了将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排,以及采取多种方式增加租赁住房土地有效供应。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持,支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。
发展住房租赁市场成为房地产长效机制中不可或缺的重要一环,通过上述的目标和举措,一方面不断完善住房供给机制,另一方面完善房地产税制,以起到稳定房地产市场的作用,贯彻“房子是用来住的,而不是用来炒的”核心原则。
三、一二线城市迎来租赁性物业投资运营好时光
中国租赁人口预计已达到约1.9亿人,主要由流动人口和高校毕业生构成。住房租赁市场总规模达到万亿,其中一二线城市合计占比达到近五成。可以说未来中国的租赁市场的主战场就在一二线城市。
据东方证券研究所测算,一线城市租赁市场规模在全国的占比为28%,远超二线城市。一线城市因为其经济实力、发展机遇以及优质的公共资源,聚集了大量的流动人口,存在并将持续存在巨大的住房租赁市场。二线城市一方面通过鼓励性政策积极引入高端人才,另一方面承接了部分一线城市的溢出产业,配套产业人口也催生了大量的住房租赁需求。
与发达国家相比,从租赁人口来看,虽然纽约、洛杉矶等城市的人口规模要小于北京、上海,但其租赁人口远高于北京、上海;从租赁市场规模来看,上海、北京、深圳的租赁市场规模,相较于纽约、洛杉矶、东京,存在2倍以上的发展空间。
对一二线城市租赁物业的投资,可以从各级市场进入。一级市场通过自建住房出租的形式进入租赁市场,集体用地建租赁房是目前政府所倡导的一种具有成本优势的形式;从二级市场购买新房后直接进入租赁市场,是方便业主进行出租的公寓项目;从三级市场进入租赁市场的方式有长租公寓公司运营模式,也有个人散租形式。
过去的几十年,房价上涨速度远远超过租金水平的上涨速度,其原因在于租赁房屋和购买房屋所有权所享受的权益差异较大。由于租房不能享受金融服务,也不能像房屋所有权的拥有者一样享受公共服务权益,导致租赁需求被抑制,并进一步强化了社会的买房需求。
国家目前正在推动住房租赁市场的发展,激活市场需求,其关键点在于“租购同权”,即租房的居民与买房的居民享有同等的公共服务的权利。这一原则在各地方的配套措施中已有体现。
要发展住房租赁市场的另一个关键在于加大供给,集体建设用地参与租赁市场、地方国企统筹政府或国资旗下闲置房源的利用、大力发展REITs等鼓励性政策的落地将有利于租赁房源的保障。
在一二线城市,有机会参与长租公寓的投资运营,是在当前大力发展住房租赁市场的时代背景下,实践租售同权的良好机会,并具有较高的推广价值。
从满足租客需求角度而言,长租公寓的酒店式设施,给租户提供较好的生活舒适度;周到的管理服务,节省了一二线城市租客高节奏生活的时间成本;营造的社区氛围,增强了租客间的交流互动;品牌化的运营模式,保障了标准化、高质量的服务。
从投资者的角度而言,无论是自持模式,还是租入获取集中式房源运营模式,还是租入获取分散式房源运营模式,还是受业主委托运营管理模式,由于长租公寓侧重于长期的租金回报,所以一旦租约签订之后通常可得到较为稳定的回报。
长租公寓的参与者主要有地产开发商、地产中介,以及互联网创业企业。具有较强融资能力、资产运营能力和优质服务提供能力的企业,有望领跑长租公寓领域。
在万众瞩目的大会上,当领导人说出“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”时,全场长时间响起热烈掌声。随后,在提到“住有所居”时,现场再次响起掌声。由此可见,大家对住房问题的关注度之高。
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,这句话不算新,但正式写入“大会报告”,是意义重大的。因为“大会报告”是当今中国政策表达的最高规格文本,至少指导下一个5年,甚至更长时期的工作。
综上所述,房子的第一属性仍然是居住,我们可以拥有它,也可以租用它。随着国民经济发展和房地产市场走向更为成熟的阶段,在租售同权政策维护下,住房租赁需求正在被激活,租赁市场空间巨大。住房租赁衔接了存量资源和租户需求,提升了房屋使用效率和租户体验。可吸引资金投资于农村集体用地以及国企闲散房源,盘活因使用性质而无法交易的土地资源,解决城市紧张的居住问题。同时,积累至今的中国巨大规模的财富,需要寻找投资的入口,在一二线城市投资一些基于刚性需求的不动产租赁性物业是可选项之一,特别是长租公寓将迎来快速发展。中国房地产投资已进入下半场,租赁性物业有望再成热点。
通用右侧嵌套--通用嵌套--人民网