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房子首付交了但按揭办不下来 什么情况可以退房 实时新闻

时间:2017-09-30 12:26 来源:未知

房子首付交了但按揭办不下来 什么情况可以退房 实时新闻



“我的一个当事人,买房子时付了首付,可按揭办不下来。较后,经过调解,赔了房产公司57万元才把房子退了。工薪阶层,损失这么多钱,我们都替他可惜。”昨天,浙江和义观达律师事务所的张峰律师和记者说起近期办理的一个案子。
周先生到底遭遇了什么?按揭贷款办不了,都是买家的责任?福州市民买房要注意哪些事?记者请律师做了总结。
贷款按揭,买了房按揭贷款办不下来,按揭贷款办不来的情况
买了房,按揭贷款办不下来
周先生一直想买套理想的房子。几年前,周先生终于看中了宁波的一套商品房,总价254万元。
周先生是工薪阶层,积蓄也不多,和大多数购房者一样,打算向银行申请按揭贷款。但是,周先生平时的收入流水不够稳定,月收入也不高。
看房的过程中,他也和销售人员提过自己的顾虑,按揭贷款会不会办不下来。如果办不下来,他没能力买房。工作人员口头表示,可以帮助周先生想办法办出贷款。当然,这只是口头承诺,并没有留下书面的字据。
 
和房产公司签订了商品房买卖合同后,周先生支付了77万元首付款,准备向银行申请按揭。可是,周先生却被告知自己并不符合按揭贷款办理条件,不能办理按揭贷款。银行给出的理由是,周先生月收入不高,而且月收入流水不够稳定。对于银行拒绝办理按揭贷款,周先生告诉律师,自己没有疑义,也能接受。
 
记者了解到,银行在审批按揭贷款时,借款人的收入多少、是否稳定是重要考量因素。
昨天,工商银行工作人员告诉记者,申请一手个人住房贷款的基本条件中就有这样的规定:具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力,借款人该笔贷款的月支出与收入比控制在50%(含)以下,或月所有债务支出与收入比控制在55%(含)以下。
怎么办?以周先生本身的经济能力,实在没有办法支付剩余的177万元购房款。
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房产商起诉支付剩余房款和75万元违约金
余款迟迟没有支付,就逾期了。周先生想到最理想的情况是,把房子退了,不买了。房产公司却不同意,认为是周先生违约。周先生和房产公司沟通了数年,希望能退房,始终没有结果。较后,房产公司决定正式起诉周先生,要求他支付剩余的177万元购房款,并支付高达75万元的违约金。
最终,经过与房产公司的多次调解,周先生向房产公司赔偿57万元违约金得以退房,首付的77万元也得以拿回来了。对这个处理结果,周先生虽然有些遗憾无奈,可也只能接受了。
张峰律师说:“很多人可能会疑惑,周先生也是因为银行按揭办不下来,才导致不能买房,为什么不能退呢?在这个案例中,无法办理按揭的原因是周先生自己的收入流水不够稳定。尽管在购房前,房产公司可能表示可以帮周先生办出按揭,但是这样的口头承诺,仅仅为房产公司为了促进销售而打的擦边球,并不能改变是周先生自身的原因导致的无法办理按揭的事实。”
 
记者了解到,按揭贷款办不下来,能不能退房,可以分为三种情况。
名列前茅种情况,如果因为房产商的原因导致按揭办不下来,比如,开发商没有取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房,导致银行不批贷款的情况,购房者可要求开发商退还首付及定金,并要求开发商支付相应损失。
 
第2种情况,如果是因为购房者自身原因导致的,购房者要承担违约责任。
 
第三种情况,由于购房政策或者银行的规定发生变化导致不能贷款,如限购政策等,购房者应与开发商协商退房。协商不成合同上又没有约定的,购房者可以起诉并举证自己没有过错,确实无力购房,要求开发商返还首付或定金。
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如担心办不了按揭,较好有补充协议约定
业内人士提醒,在实际的商品房购买过程当中,如果选择按揭付款方式,购房者务必对自己的购买能力做一个正确的评估。尤其不要轻易相信其他人的明示、暗示、口头许 诺等。
如果对自己能否成功办理按揭贷款有疑虑的话,可以在签订合同的过程中,对此有所约定,规避风险。较好能在补充协议里面明确约定。比如,约定如果不能按揭贷款,可以选择开发商全额退款解除合同,或者通过分期付款的方式来支付尾款。如果开发商不同意这种情况下,购房者就要充分考虑自己能否承担风险。
 
房价越来越高,按揭贷款买房已经不是什么新鲜事儿,不管是投资还是自己住,很多人都加入了按揭贷款买房的行列中,但它也有一定的风险。
 
一、在按揭关系中,有4—7个法律关系:
1、买方与卖方之间的房屋买卖合同关系;
2、买方与银行之间的资金借贷关系;
3、银行与开发商之间有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系;
4、开发商同意在房产证办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系;
5、买方与银行之间的房屋抵押关系;
6、买方为贷款向保险公司办理保险而产生的保险关系;
7、当买方不能偿还银行本息时,银行或开发商回购买方房屋所产生的房屋回购关系。
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二、按揭贷款的购房风险?
按揭制度对三方都有风险。对银行来说,其风险来源于开发商和购房人。
由于开发商的欺诈、经营不善、房屋质量不合格、违法预售,以及购房人由于失业、意外事故等原因不能归还贷款,都可导致银行在按揭中的风险。
对开发商来说,由于设计、施工及材料问题导致房屋质量低劣,或者银行不能按时放贷,或者极个别购房者的蓄意违约,都可导致开发商的风险。
三、银行和开发商在按揭房物买卖交易中处于强势地位,而购房者的风险主要表现为:
1、开发商取得银行划给购房人贷款后,挪作它用,或卷款潜逃;
2、开发商头次涉足房地产,缺乏经验,经营不善或其它原因,导致楼盘烂尾,无限期拖延交房;
3、房产商开发程序违法,不能取得房屋产权证;
4、开发商在建筑工程中偷工减料,导致房屋质量不合格;
5、没有销售许可证或产权证提前搞内部认购,导致合同无效;
6、开发商将土地或房产抵押,购房者事先无法知道,知道后也无法控制,一旦解除不了抵押,或抵押物被执行、拍卖,购房者都无法实现其对房屋的各种权利;
7、银行违约,不能按期放贷,导致买方与卖方的合同违约,双方解除合同。
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